【企業研究：不動産業界編！各分野の特徴、メリット・デメリット、企業例を総まとめ！】
こんにちは。メディア事業部です！
今回は業界研究〜不動産業界編〜！
少しでも不動産業界に興味がある方はぜひ覗いてみてください👀✨
1．不動産業界とは？
不動産業界＝土地や建物などの不動産の売買・賃貸・管理を行う
⇒安心して生活できる場を提供する業界！
☟不動産業界は、大きく分けて以下の6つ！
・デベロッパー
・ゼネコン
・不動産仲介事業社
・不動産管理
・不動産投資
今回は、この6つの分野を詳しく解説していきます。
各分野の代表的な企業も紹介していくので、業界研究に役立ててくださいね😊
では、それぞれ詳しく見ていきましょう！🔍
2．不動産業界について
〇不動産業界 売上ランキング（2022-2023年）
|
企業名 |
売上高（億円） |
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1位 |
22,691 |
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2位 |
13,778 |
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3位 |
大東建託 ※ |
11,030 |
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4位 |
東急不動産HD |
10,058 |
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5位 |
オープンハウスグループ |
9,526 |
※大東建託は不動産事業の売上高
✔近年の不動産業界の動向を振り返ると
直近の2021年から2024年6月の動向を見ると、取引件数は月によりまちまちですが、不動産価格が上昇していることが分かります。
日銀による金融緩和と世界的なインフレの影響により、世界の投資マネーが日本の不動産市場に流れ込んでいます。
2022-2023年の不動産業界は、総合デベロッパーは高水準を維持し、全体では前年の業績を上回る企業が多い1年でした。
超低金利と円安を背景に、海外投資家の不動産売買が活発化しています。
ECにより需要が高まっている物流施設やデータセンターへの投資も積極化しています。
また、経済再開の動きが本格化し、リモートワークから出社を再開する企業の動きや2021年まで低迷していたホテルや商業施設の需要も回復しつつあります。
今後、2025年にもオフィスの大量供給を控えています。
その一方で供給過剰問題も控えており、高止まりしているオフィス空室率にさらなる上振れ圧力がかかることが予想されます。
また、直近の日本の物価指数は上昇傾向にあり、日銀が目標とする政策金利2％を大きく上回りました。
今後の政策金利の見直しによる不動産価格の下落も懸念されており、先行き不透明感が漂います。
✔戸建・マンション部門の動向を振り返ると
2021年から2024年6月までの推移をみますと、取引件数は月によりまちまちですが、価格指数は戸建、マンションともに増加傾向にあることが分かります。
さらに、マンションの価格が高水準で上昇していることが分かります。
不動産経済研究所の調査では、2023年3月には首都圏新築マンション平均価格が前年比120.3％増の1億4,360万円と、初の1億円越えを記録しました。
直近の2024年8月現在の首都圏新築マンション平均価格は前年同月比32.5%増の9,532万円と、いずれもバブル期の1990年度（6,214万円）を超える水準となっています。
東京カンテイの調査（2023年10月公表）によると、2022年の新築マンションの年収倍率は、東京都で14.81倍、神奈川県12.42倍、埼玉県12.38倍、首都圏では12.47倍となりました。
日本のバブル期にあたる1990年の年収倍率は東京で18.12倍でしたので、近い水準にまではきていることが分かります。
年収倍率やマンション価格を考察すると、現在の新築マンション価格は明らかに適正水準を超えており、一般的な給与所得者が購入できる水準からかけ離れていると言わざるを得ません。
今後、いずれかのタイミングで修正が入る可能性があります。
✔近年のオフィス賃貸部門の動向を振り返ると
2020年6月から2024年8月までの東京5区（港区、千代田区、新宿区。中央区、渋谷区）のオフィス空室率の推移を見ると、近年は高値圏の横ばいで推移していましたが、直近では下落傾向にあります。
また、2020年-2021年と2023-2024年までを比較すると、2023-24年はエリアによる空室率の差が大きくなっていることが分かります。
港区の空室率は高止まりから一転減少傾向、さらに千代田区、新宿、中央区も減少傾向、渋谷区においては横ばいで推移しています。
全体的に下落傾向にありますが、依然としてエリアによる人気の差は拡大した状態です（人気順に、港区、中央区、新宿区、渋谷区、千代田区）。
一般的に、オフィス空室率は5％を超えると賃料が下落すると言われています。
2024年8月時点では、東京5区の平均は常に5％を越えており、依然としてオフィス賃貸市場としては厳しい環境にあります。
実際、東京ビジネス地区の平均賃料は2020年7月をピークに減少傾向にあります。
一般的にオフィス賃貸は普通借家契約が多く、6カ月前に解約通知するのが通例です。
コロナが流行した20年の夏から、空室率が上昇しているのはこれが原因です。
ポイントは今後、空室率がいつまで高値圏で推移するのかです。
オフィス賃貸は大手不動産の大事な収益柱でもありますので、空室率の上昇は避けたいところです。
2.1 デベロッパー
デベロッパー＝主に不動産開発を手がける企業
〇ビジネスモデル
ビジネスモデルは２パターン！
①売却する
＝一度に大きな利益を得られる
②貸して利用料を得る
＝定期的に家賃収入を得られる
商業施設やオフィスビルなど→通常賃貸形式で運営し、企業や店舗に貸し出すことで定期的な収益を生み出す
ホテルやリゾート施設→利用客からの宿泊料やサービス利用料といった形で収益を得る
〇事業内容
再開発事業
再開発事業とは、特定のエリアをより住みやすい街にするために、インフラ整備や商業施設の開発、住宅エリアの拡充などを行う事業を指します。
大規模な商業施設の開発とともに、その周辺エリアの整備も同時に進めることで、エリア全体の価値を高める取り組みがあります。
再開発事業は、新しい施設を建設するだけではなく、その施設へのアクセスを向上させるための道路や歩道などの交通インフラの整備も含まれます。アクセスが悪い場所やインフラが不十分な場所では、人が集まりにくくなってしまうため、これらの整備は非常に重要です。
さらに、再開発エリアには既存の住民が住んでいることが多いため、デベロッパーの意向だけでプロジェクトを進められません。住民との交渉や区画整理が不可欠であり、双方が納得できる形で再開発を進めるための調整が求められます。
マンション開発事業
マンション開発事業とは、数百戸規模のマンションを建築し、販売する事業を指します。マンションデベロッパーは、このマンション開発事業を専門的に行い、周辺の施設や立地条件を考慮しながら、適切な間取りや広さを設計し、住みやすいマンションを開発します。
マンション開発には、多くの土地が必要であり、特に高層建築物を建設する場合は、再開発事業と同様に周辺住民との交渉や区画整理が不可欠です。
さらに、マンションの種類やデザイン、設備なども重要な要素です。立地条件やターゲットとなる住民層に合わせて、さまざまなコンセプトのマンションが開発されます。
〇企業例
年収：1,269万円
特徴：最大の強みは、経営資源を効率よく分配し、事業の組み換えを行う適切なポートフォリオ経営。営業収益の内訳（賃貸、分譲、マネジメント、施設運営など）は満遍なく分散しており、安定的な事業基盤を築いています。
・三菱地所
年収：1,246万円
特徴：日本最大のビジネス街「丸の内エリア」を手がけている。潤沢かつ安定的な財政基盤を元手に、近年では海外事業にも積極的に進出し、事業を拡大している。（←インドネシア・ジャカルタ）
年収：757万円
特徴：唯一の鉄道系。都市部のタウンマネジメントに強みを持っている。都内一等地に確固たる都市開発エリアを有している。
2.2 ゼネコン
専業広告代理店＝主に建設業を手がける企業
〇ビジネスモデル
ゼネコン業界のビジネスモデルは請け負い型が主流であり、デベロッパーや官公庁からの工事を受注して建設を行う形が一般的です。
ゼネコンはプロジェクト全体を管理し、設計、施工、品質管理、予算管理など、建設に関わるすべての工程を統括します。
また、ゼネコンは自社で施工を行うだけでなく、多くの下請け業者（サブコン）と協力してプロジェクトを進めます。
大規模な工事では複数のサブコンとの調整が必要となるため、ゼネコンには高い調整力と管理能力が必要です。
さらに、ゼネコンは設計事務所やコンサルタント会社と連携し、プロジェクトの設計段階から関与することも多く、建設プロジェクト全体の効率化とコスト削減に貢献しています。
最近では持続可能な建築やインフラの実現に向けて、環境に配慮した技術の導入やスマートシティの開発など、新たなビジネスモデルの構築にも力を入れており、業界全体の革新を促進しています。
〇事業内容
土木事業
土木事業とは、インフラの整備を行う事業であり、道路、橋、トンネル、ダムなどの公共工事が含まれます。
地域の発展に寄与する重要な役割を担っています。特に、大規模なインフラ整備プロジェクトは、多くの人々の生活に直接影響を与えるため、地域住民との調整が求められます。
建築事業
建築事業とは、商業施設や住宅の建設を行う事業です。
設計から施工までを一貫して行い、顧客の要望に応じた最適な空間を提供します。建築物の設計段階では、耐震性や省エネ性を考慮し、地域の特性に合った建物を提案します。
リニューアル事業
リニューアル事業は、既存の建物やインフラを改修・更新することを目的とした事業です。
古くなった施設に新たな価値を持たせるために、改修工事を行い、より効率的な運用を実現します。この分野では、環境に配慮した改修が求められており、持続可能な社会の実現に寄与します。
〇企業例
・大成建設
年収：1,047万円
特徴：幅広い事業領域を持ち、土木から建築、リニューアルまでを手掛ける。特に大規模なインフラプロジェクトに強みを持つ。
・鹿島建設
年収：1,055万円
特徴：高度な技術力を活かし、国内外の大型プロジェクトに携わる。環境保護や地域貢献を重視した事業展開を行っている。
・清水建設
年収：1,024万円
特徴：高層ビルの建設において強い実績を持ち、先進的な施工技術を駆使している。また、地域との連携を大切にしたプロジェクトを推進している。
2.3 ハウスメーカー
ハウスメーカー＝主に住宅の設計・志向・販売を行う企業
〇ビジネスモデル
ハウスメーカーは全国、もしくは広域に住宅展示場にモデルハウスルームを展開して、営業活動を行っています。
メーカーによって工法も違うため、設計の自由度や家の耐久性、価格にも違いが出てきます。
基本的には「注文住宅」のため、顧客の好みや要望、予算によって設計していきますが、自由に間取りをつくる『自由設計型』と、複数の間取りパターンや標準仕様の設備から選ぶ『企画型』に分かれます。
自由設計と言っても、全くのゼロから設計するのではなく、間取りは一定のパターン化がされたものの中から組み合わせて、外装材、内装材もメーカーが用意した選択肢の中からチョイスしていく方法をとります。その上でキッチン、バス、トイレ、などの設備も専業メーカーのバリエーションから選んでいきます。
ハウスメーカーの場合、建築資材の加工の多くを現場ではなく工場で行い、それを建築現場に持ち込んで組み立てる工法が主流となります。その意味では工業製品メーカーという側面もあります。
〇事業内容
住宅開発事業
住宅開発事業は、新たな住宅地を開発し、住宅を建設する事業です。
地域のニーズを把握し、需要に応じた住宅を提供することで、顧客のライフスタイルに合った住まいを実現します。
リフォーム事業
リフォーム事業は、既存の住宅を改修・リノベーションすることで、新たな価値を提供します。
住宅の耐久性を向上させたり、ライフスタイルの変化に応じて空間を最適化するために重要なサービスです。省エネルギー対策やバリアフリー設計も需要が高まっています。
販売促進事業
ハウスメーカーは、モデルハウスの展示や見学会を通じて、顧客に対する販売促進を行います。
顧客が実際に住宅を体験できる場を提供し、安心感や信頼感を築くことが求められます。また、SNSやオンラインでの情報発信も重要な手段となっています。
〇企業例
年収：1,020万円
特徴：多様な住宅スタイルを提供し、高品質な注文住宅を得意とする。一人ひとりにあった商品企画力・図面提案力・手厚いアフターサービスが特徴。
年収：1,200万円
特徴：超高級商品からリーズナブル商品までなんでも取りそろう百貨店的ハウスメーカー。
年収：950万円
特徴：性能とデザインを両立させた「シンプルイズベスト」な家づくりで、グッドデザイン賞を33年連続受賞。
2.4 不動産仲介
不動産仲介会社＝主に不動産の売買・賃貸を仲介する企業
〇ビジネスモデル
ビジネスモデルは２パターン！
①仲介手数料
＝売買や賃貸契約の成立時に、売主または貸主、買主または借主から手数料を受け取る
② オプションサービス
＝資産運用や税務相談、リフォーム提案など、仲介以外の付加サービスを提供し、顧客のニーズに応えることで収益を得る（特に、投資家向けの不動産相談や管理業務など）
〇事業内容
住宅仲介事業
住宅仲介事業は、個人やファミリー向けの住居を売買または賃貸するサービスです。
顧客の希望に基づき、物件の提案や内見を行い、契約に至るまでのサポートを提供します。地域の市場動向や物件情報を詳しく把握し、適切なアドバイスを行うことが重要です。
商業不動産仲介事業
商業不動産仲介事業は、オフィスビルや店舗などの商業用物件の仲介を行います。
企業のニーズに合わせた物件を提案し、契約までのプロセスをサポートします。
ビジネスの立地選びや賃料交渉など、専門的な知識が求められます。
土地活用コンサルティング事業
土地活用コンサルティングは、土地の所有者に対してその土地をどのように活用するかの提案を行うサービスです。
市場調査や企画提案を通じて、土地の有効活用を図り、収益の最大化を支援します。
〇企業例
年収：900万円
特徴：仲介件数はここ30年近く毎年1位をキープ。全国規模でのネットワークを活かし、幅広い顧客層に対応したサービスを展開している。
年収：780万円
特徴：営業担当者の97%が宅建の資格を持っており、専門知識を生かしてお客様の物件売却をサポートすることが特徴。
・リクルート住まいカンパニー
年収：900万円
特徴：住宅情報サイト「SUUMO」を運営し、広範な物件情報を提供。顧客のニーズに応じたマッチングサービスが強み。
2.5 不動産管理
不動産管理会社＝主に不動産の管理・運営を専門とする企業
〇ビジネスモデル
ビジネスモデルは２パターン！
①管理手数料
＝物件の管理や運営に対する手数料を受け取る。通常、管理する物件の賃料収入の一定割合として設定され、長期的な安定収入となる。
② 付帯サービス収益
＝清掃や保守点検、リフォームなどの付帯サービスを提供することで得られる収益。
〇事業内容
賃貸物件管理
賃貸物件の管理は、オーナーに代わってテナントの募集、契約締結、賃料の集金、クレーム対応、退去時の立会いなどを行います。
賃貸物件の管理を通じて、オーナーの負担を軽減し、収益性を向上させることが求められます。
マンション管理
マンションの管理は、共用部分の維持管理や住民とのコミュニケーションを行う業務です。特に、管理組合との連携や、住民の要望に応えるためのサービス提供が重要となります。
施設管理
商業施設やオフィスビルの管理業務を含み、テナントへのサポートや、施設の維持管理、セキュリティの確保などを行います。
これにより、施設全体の価値向上やテナント満足度の向上を目指します。
〇企業例
・日本ハウズイング
年収：700万円
特徴：独立系管理会社。他社が管理していたマンションを新たに引き受けることで成長してきたため、営業力が高い。管理員の指導には特に力を入れているようで、質に定評あり。
・東急コミュニティー
年収：465万円
特徴：東急不動産グループの一員。業界のパイオニア。会社の格を重視する管理組合から好まれる傾向がある。
・大京アステージ
年収：744万円
特徴：「ライオンズマンション」で有名な大京のグループ会社。幅広い管理組合に合わせられる安定感がある。
2.6 不動産投資
不動産投資会社＝主に不動産プロジェクトに資金を投資し、その資産価値の向上や賃料収入を得ることを目的とする企業
〇ビジネスモデル
ビジネスモデルは２パターン！
①直接投資
＝物件を購入し、賃貸や売却を通じて利益を得るモデル。物件の選定、資産管理、そして市場の動向を見極めることが成功の鍵となる。
② 不動産ファンド運営
＝投資家から資金を集め、その資金を使って不動産に投資するモデル。運用益は投資家に分配される。リスクを分散し、様々なプロジェクトに投資することができるため、安定的な収益が見込まれる。
〇事業内容
住宅不動産投資
一戸建てやマンションを購入し、賃貸に出して収益を上げる。地域分析や市場動向を重視し、住みやすい物件の提供を目指す。
商業不動産投資
オフィスビルやショッピングセンターなどに投資し、長期的なテナント契約を結ぶことで安定した収入を得る。
不動産ファンドの設立・運営
投資家からの資金を集め、不動産に投資し、利益を分配する。資産運用やリスク管理の専門知識が求められる。
〇企業例
年収：600～2000万円（オープンワークより）
特徴：三井不動産がメインスポンサー。「新宿三井ビル」「NBF大崎ビル」など都心、東京周辺、地方主要都市のオフィスビルに特化。
年収：ー万円
特徴：三菱地所がスポンサー。「汐留ビルディング」「北の丸スクエア」など首都圏を中心とした主要都市のオフィスビルに特化。
・グローバル・ワン不動産投資法人
年収：ー万円
特徴：三菱系金融企業や近鉄がスポンサー。3大都市圏の駅近・築浅・大型のオフィスビル中心。
4．業界のメリット・デメリット
🌞メリット
・規模の大きい仕事ができる
・給与水準が高い
・実力主義のため早いうちから昇進・昇格を目指せる
🌧️デメリット
・景気に左右されやすい
・ワークライフバランスをとることが難しい
5．向いてる人はこんな人！
・ストレス耐性がある
不動産業界に向いている人の特徴として、ストレス耐性がある人が挙げられます。
不動産業界には、仕事の成果が数字で現れやすい職種が多いです。
そのため、プレッシャーに弱いタイプには、やや不向きといえます。
また、成果が上がらず、上司から詰められることもあるかもしれませんし、お客様や物件の周辺住民から厳しい意見をもらうこともあるでしょう。
そのようなときでも、素早く対応して、気持ちをポジティブに切り替えられる人が向いています。
必要以上に落ち込んで、ポジティブに捉えられない人には、不動産業界は向いていないでしょう。
・成果主義で稼ぎたい
不動産業界に向いている人の特徴の2つ目は、成果主義で稼ぎたい人です。
特に、売買仲介や投資・運用の営業は、販売実績に応じて成果報酬がつくことが多く、成果に応じて高い給与をもらえます。
営業などで実績を積み、成果を上げていくことができれば、若いうちから高収入を得られるのも、不動産業界の特徴です。
実際、20代で年収1,000万を超える方もいるほどです。
「成果を上げて、どんどん稼ぎたい！」と考えている人に、不動産業界は向いているといえるでしょう。
・コミュニケーション能力が高い
不動産業界では、利害関係者と関わります。
賃貸契約を結ぶ不動産店舗においては、貸手と借手双方の意見を聞いて、両者が契約内容に納得できるようサポートしなければなりません。
開発の仕事においても、土地の確保や企画の進行のためにも、施工者、設計士、周辺住民など、関係者との綿密な打ち合わせが必要です。
これらの理由で、円滑なやりとりを実現するためにも、不動産業界に就くにあたっては、高いコミュニケーションスキルが求められます。
6．求めている人物像
・目標達成意識のある人
不動産業界に求められる人材としては、目標達成意識のある人が挙げられます。
不動産業界の仕事内容はさまざまですが、基本的には一つひとつの仕事は完結しています。仲介や販売の場合は、不動産の紹介、交渉、契約で完結しますし、ディベロッパーなどの場合は都市開発の企画・計画から実行、完成で仕事は終了です。
一つひとつの仕事が完結しているため、目標を定め、その実現に向けて行動、努力をしていけることが大切です。
目標の達成は仕事の成功ですし、目標を明確に設定し、達成することができなければ仕事で活躍することはできません。
連続した仕事ではないからこそ、目標をしっかりと達成していくことが大切ですので、目標達成意識が強いことが重要視されています。
・フットワークが軽い人
不動産業界で求められる人材としては、フットワークが軽い人も挙げられます。
不動産の仕事はクライアントに合わせて行動しなければならず、基本的には相手の都合で行動していきます。
打ち合わせなどをおこなう場合でも、クライアントが朝と希望すれば朝に時間を取る必要がありますし、夜と言われれば夜に時間を設定しなければなりません。
また急な呼出などがあれば、それにも対応していく必要がありますので、フットワークが軽く、何事にも素早く対応できることが大切です。
フットワークが軽いことで好印象を与えることができますし、信用されれば仕事も円滑に進みます。
フットワークの軽さはコミュニケーション能力にもつながる部分がありますので、不動産業界では重要視されています。
・誠実で勉強熱心な人
求められる人材の3つ目は、誠実で勉強熱心なことです。
不動産で扱う物件は、高価でありお客様の人生のターニングポイントになる可能性があるからです。
その場合、同じ物件でも誰から購入するかが重要な判断材料の1つになります。
そのため、多くの人は人生の中で大きな買い物は、誠実な人から購入しようと考えるでしょう。
また、不動産業界は法律が大きく関わってきます。
お客様に不利になるような行動を促さないためにも、日々法律の勉強ができる人が求められます。
不動産業界は、ただの取引にとどまらず、街づくりや生活環境の向上に貢献できるダイナミックな業界です！
物件の開発や管理、仲介を通じて、消費者のライフスタイルに影響を与え、さらには地域全体の活性化にも関わる仕事です。
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